Нормативно-правовое обеспечение экономической основы муниципального хозяйства

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, определенном жилищным законодательством.

Нежилые помещения могут быть приобретены в собственность на основании законодательных, нормативных актов.

Законодательством предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. В нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок продажи и определение цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказав продаже жилья недвижимости. В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа с аукциона или по конкурсу только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе и предназначенных для реконструкции, продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, право на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Владение, использование и распоряжение земельными участка ми регулируются земельным и градостроительным законодательством, а отношения по поводу иных объектов недвижимости - гражданским законодательством Российской Федерации с учетом норм, установленных градостроительным и земельным законодательством. Объектами отношений в сфере недвижимости являются права на земельные. участки и иные объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с этими правами. Субъекты отношений - уполномоченные органы государственной, представительной и исполнительной власти Российской Федерации, субъекта РФ, уполномоченные органы местного самоуправления, иные юридические или физические лица.

В настоящее время нет единого законодательного акта, в котором управление недвижимостью рассматривалось бы как целостная система по отношению к единому объекту, без ограничения управления землей, жилыми и нежилыми помещениями.

В федеральном законодательстве (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Закон о землеустройстве) трактовка понятий «земельные отношения» и «градостроительство» неоднозначна, что влияет на региональные и местные процедуры регулирования и застройки города.

От степени проработки органами местного самоуправления процедуры получения земли потребителями зависит привлекательность городского земельного рынка для инвесторов.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должна быть указана цена имущества.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:

акт инвентаризации;

бухгалтерский баланс;

заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

перечень всех долгов (обязательств) предприятия с указанием кредиторов, характера; размера и сроков их требований.

При оценке стоимости недвижимости применяют затратный, доходный и сравнительный методы.

Затратным методом определяют полную восстановительную стоимость зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Расчет ведется по этапам:

1) расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования;

2) расчет полной восстановительной стоимости строения;

3) определение износа.

Расчет конкретного этапа проводят по следующим формулам.

1. Рыночная стоимость (РСЗ) земельного участка:

РСЗ = ЦПз ∙S,

где ЦП3 - цена права использования земельного участка под строением (стоимость участка/кв. м), руб.кв. м;

S - площадь, занимаемая строением, кв. м.

2. Полная восстановительная стоимость строения (ПВС):