Особенности государственной регистрации сделок с жилыми помещениями в случае их расторжения

Расторжение договора – это досрочное прекращение действия договора и возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме договор прекращает свое действие.

Следовательно, после выполнения сторонами обязательств по договору в полном объеме, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, то есть о его расторжении.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в ЕГРП записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом исполнили обязательства по договору, и договор вследствие этого прекратил действие.

Нельзя изменить те обязательства, которые прекратились согласно тексту документа, на основании которого было зарегистрировано право. Кроме того, договор может быть изменен только между теми же сторонами. Если в соглашении об изменении договора участвуют в том числе и новые правообладатели, то это – иной договор.

Следует также учесть, что с момента государственной регистрации право лиц на недвижимость становится легитимным. Данное право на основании определенного документа с конкретным содержанием и условиями признало государство. После регистрации перехода права, новый правообладатель вступил в определенные отношения с неограниченным кругом лиц, в том числе государственными органами – учреждением юстиции, налоговой инспекцией и т.д. Это означает, что если стороны изъявляют желание изменить текст документ через несколько лет или расторгнуть договор – право собственности по которому перешло – они не могут считать свои отношения измененными или расторгнутыми ни с момента, когда первоначально было зарегистрировано право получателя по договору, ни с момента, когда они обратились за расторжением или изменением в регистрирующий орган, так как основанием для расторжения или изменения по исполненному договору являются, как правило, обстоятельства, которые не были внесены в условия расторгаемой или изменяемой сделки при первоначальной регистрации перехода права по ней.

Изменение и расторжение договора по соглашению сторон возможно в том случае, если отношения носят длящийся характер, т.е. обязательство не прекращено надлежащим исполнением. Рассмотрим случай из судебной практики.

Граждане А. и Д. обратились в Приокский районный суд г. Н. Новгорода с жалобой на отказ учреждения юстиции Нижегородской области в государственной регистрации соглашения от 12.05.2000 г. о расторжении договора купли-продажи от 11.09.1999 г. По мнению истцов, отказ в государственной регистрации является незаконным, поскольку в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Никаких ограничений на расторжение договора по соглашению сторон не существует.

Приокский районный суд г. Н. Новгорода признал отказ учреждения юстиции Нижегородской области законным на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи квартиры от 11.09.1999 г. зарегистрирован 15.09.1999 г. в установленном законом порядке. Как следует из акта приема-передачи от 11.09.1999 г., квартира была передана продавцом покупателю, при этом покупатель и продавец претензий друг к другу не имели. Таким образом, договор сторонами исполнен, возникшие в результате его заключения права надлежащим образом зарегистрированы, поэтому его расторжение по соглашению сторон невозможно.

Указанное решение Приокского районного суда г. Н. Новгорода оставлено судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Решение суда первой и определение кассационной инстанций обжаловано в порядке надзора. Президиум Нижегородского областного суда не нашел оснований для удовлетворения протеста. Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Прекращенное обязательство в силу закона не может быть расторгнуто. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенного закона (ст. 450 и ст. 408 ГК РФ) изменение и расторжение договора по соглашению сторон возможно в том случае, если отношения носят длящийся характер, то есть обязательство не прекращено надлежащим исполнением.

Рассмотрим различие правовых последствий расторжения сделки в судебном порядке и признания сделки недействительной в судебном порядке.

При расторжении договора стороны не вправе требовать того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ). В этой связи мнение о том, что в случае расторжения договора в судебном порядке право собственности продавца подлежит перерегистрации как ранее зарегистрированное на основании прежних правоустанавливающих документов не обосновано.