Особенности государственной регистрации сделок с жилыми помещениями в случае их расторжения

Заинтересованному лицу следует искать другие способы решения проблемы. Одним из вариантов решения рассматриваемой проблемы является признание сделки недействительной.

Однако следует помнить, что само по себе решение суда о признании договора недействительным и о применении последствий недействительности сделки не влечет прекращения права лица, приобретшего имущество по этому договору. Согласно статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, для совершения регистрационных действий необходимо получить подтверждение «возврата» имущества как при добровольном исполнении решения суда, так и в случае принудительного исполнения с участием службы судебных приставов-исполнителей.

Исследуя особенности расторжения договора с жилым помещением, следует рассмотреть и последствия недействительной сделки признанной таковой в судебном порядке, о негативных последствиях возникающих вследствие такого признания для стороны (добросовестного приобретателя), которая не знала о пороках заключаемой сделки.

Спорным и достаточно острым моментом в правоприменительной практике является проблема соотношения требований о применении последствий недействительности сделки и требований о реституции. К сожалению, практика судов общей юрисдикции и арбитражных по данному вопросу не совпадает.

Основная масса исков о признании той или иной сделки недействительной влечёт за собой нарушение прав добросовестного приобретателя, поскольку зачастую приобретатель по оспариваемой сделке на момент рассмотрения спора уже осуществил отчуждение недвижимой вещи в собственность другого лица (приобретателя, предполагаемого добросовестным), а последнее, в свою очередь, через определённое время также совершило сделку по отчуждению вещи.

Сразу же определимся с понятием «добросовестный». К.И. Скловский определяет его следующим образом: под добросовестностью понимается такое состояние воли лица, которое характеризуется извинительным незнанием объективных препятствий к достижению преследуемой им юридической цели, прежде всего приобретению частного права.

Рассмотрим указанную проблему. Для наглядности возьмем пример из судебной практики, приведенный тем же автором в другой статье «Защита владения при признании договора недействительным».

Борисов В. приватизировал свою квартиру и продал ее АО «Огни Арбата», которое в свою очередь обменяло эту и другие приобретенные квартиры на коммунальную квартиру с проживавшими там гражданами Дьяченко, Жуковскими, Абрамовыми. В бывшую квартиру Борисова вселилась Жуковская В.А. коммунальная квартира была продана агентству «Контакт».

В суд обратился недееспособный Борисов И., права которого были нарушены при приватизации и отчуждении Борисовым В. их общей квартиры. Конечно, суд на этом основании признал недействительными договоры приватизации квартиры и договор мены, а также выселил из квартиры Борисовых Жуковскую В. без предоставления иного жилого помещения.

Отменяя это решение, президиум Московского городского суда указал, что при применении последствий недействительности сделки стороны возвратили не все, что ими получено по сделкам, в результате чего участники спора не приведены в первоначальное положение, причем суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Жуковскими.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Как следует из содержания статьи, двусторонняя реституция может быть применена именно к сторонам недействительного договора, а не какого-либо иного, предыдущего или последующего договора. В указанном примере Жуковская В.А. не была стороной по сделке в отношении Борисова В. Почему же суд применил реституцию?

Основа реституционного требования та же, что и обязательства, – личный характер отношений сторон. Не случайно обязательственное право имеет другое название – личное и тем отличается от права вещного, следующего за вещью и не вытекающего из личных взаимоотношений сторон. Но ведь только лица, вступившие в договор, независимо от его действительности находятся в личной связи. Попутно нужно дать оценку известному правилу, согласно которому признание сделки недействительной означает, что ее как будто не было вовсе. Это правило означает лишь то, что те последствия, на которые была направлена воля сторон, не наступили. Но это, конечно, не значит, что не наступило вовсе никаких последствий – ведь закон не позволяет сомневаться в возникновении совершенно определенных, пусть и нежелательных, обязательств, и тем более это не означает, что никакого договора не было и никакой связи стороны не установили. Личный характер установленной связи сторон приводит к выводу, что только они и могут заявлять требования о реституции друг другу, а иные третьи лица, стало быть, лишены такого права.