Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Для обеспечения гарантий прав собственников недвижимости, а также других заинтересованных лиц законодательство всех странах мира повышенное внимание уделяет правовому регулированию сделок с недвижимостью. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремиться с той или иной степени контролировать процессы, связанные с их оборотом. Так как сделки с недвижимостью занимают сегодня важное место в гражданском обороте, стало необходимым формирование базы данных о правах на недвижимое имущество и обо всех совершаемых с ним сделках. В большинстве цивилизованных государств существуют системы регистрации, различающиеся между собой по видам, способам, основаниям и органам регистрации, которые регулируют вопросы регистрации права собственности на недвижимость и совершаемых в отношении него сделок.

Нормы Закона РФ о регистрации в основном заимствованы из двух превалирующих в мире систем регистрации: англосаксонской и континентальной (европейской). Если исходить из легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

а) это акт, имеющий юридическое значение.

б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость.

в) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с положениями ГК РФ в зависимость от соблюдения требований о государственной регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 . ст. 8 ГК РФ), а в некоторых случаях и действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Государственная регистрация осуществляется в установленном законном порядке и проводится по системе записей о правах и сделках на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав (далее ЕГРП). Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты, по общему правилу, право, подлежащее государственной регистрации, считается возникшим, а сделка, подлежащая государственной регистрации, – заключенной (п. 2 ст. 8, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация проводится по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационным округом называют территорию, на которой действует специально уполномоченный государственный орган – учреждение юстиции, осуществляющий государственную регистрацию от имени государства.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Очевидно, что для полного раскрытия понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется отдельная тема, но тема нашего исследования другая. Поэтому не будем останавливаться на спорных вопросах и проблемах государственной регистрации вообще, а рассмотрим только те моменты, которые непосредственно затрагивают сделки с жилыми помещениями.

Для начала определимся в предмете государственной регистрации относительно сделок с жилыми помещениями. Как было показано ранее, государственной регистрации подлежат права на недвижимость, а в отношении жилых помещений и сделки с ними. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.