Виды объектов права собственности на жилое помещение

В соответствии со ст. 133 ГК РФ в случае, если объект недвижимости является неделимой вещью, то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права. Сказанное противоречит другим нормам гражданского законодательства, которые позволяют осуществлять сделки с частью жилого дома или квартиры (ст. ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 127 ЖК РСФСР). Указанная проблема проявляется в трудности описания объекта недвижимости (изготовление плана, технического паспорта объекта, присвоение кадастрового номера), которое необходимо для осуществления государственной регистрации. И.В. Астанина замечает: при возведении в сельской местности домов усадебного типа – на двух хозяев, вводится в эксплуатацию двухквартирный жилой дом, адреса присваиваются квартирам, а право собственности фактически существует на часть жилого дома, включая и часть крыши, и часть подвала. Собственники не считают целесообразным устанавливать режим долевой собственности, поскольку самостоятельно владеют и пользуются соответствующей частью жилого дома. При государственной регистрации права возникают проблемы, связанные с определением объекта в различных документах. В правоустанавливающем документе и техническом паспорте описывается, как правило, не тот объект, который фактически находится в собственности. Практически не имеется документа, который бы свидетельствовал о возникновении права на чётко определенный объект – часть двухквартирного жилого дома, выделенную в натуре, с соответствующим техническим описанием.

Представляется более правильным исключить из выше названных статей ГК РФ норму, позволяющую совершать сделки по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли (а не части) в праве общей собственности, неделимость объекта при этом сохраняется.

Другая проблема связана с общей долевой собственностью на жилое помещение. Вопрос заключается в том, возможно ли отчуждение собственником целого жилого помещения доли такого жилого помещения. В настоящее время на практике это достаточно распространено. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК РФ), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/1000, 1/749 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. Многие ученые считают такие действия сомнительными по следующему основанию: гражданское законодательство допускает распоряжение долями только в праве общей долевой собственности и не предусматривает возможности распоряжения долями в праве на вещь, находящуюся в собственности одного субъекта права. Вместе с тем принцип свободы договора позволяет сторонам совершить сделку, целью которой будет возникновение долевой собственности на объект недвижимости (ст. 421 ГК РФ).