Виды объектов права собственности на жилое помещение

Жилые помещения как объекты права собственности бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. П.В. Крашенинников отмечает: по своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс РФ (ст. 290 ГК РФ) предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права собственности на нее происходит переход права на объекты общего пользования многоквартирного дома. Из этого следует, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразные, чем в обычных жилых домах, так как объектом права собственности в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе помещения общего пользования (межэтажные перекрытия, крыши, фундаменты, инженерное оборудование, лестницы, коридоры). Помещения общего пользования объединяются по признаку непредназначенности их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.

Раскрывая виды объектов права собственности на жилые помещения, необходимо дать понятие «жилищного фонда». Согласно ст. 4 ЖК РСФСР расположенные на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд Российской Федерации. Понятие жилищного фонда используется для определения той или иной совокупности жилых помещений.

ЖК РСФСР весь жилищный фонд делит на четыре вида (ст. 5 ЖК РСФСР): 1) государственный жилищный фонд; 2) общественный жилищный фонд; 3) фонд жилищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд. Немного отличается классификация видов жилищного фонда, указанная в ст. 7 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики», которая также делит фонд на четыре вида, отличающихся по содержанию от видов указанных в ЖК РСФСР. В ст. 7 указанного закона, даются следующие виды жилищного фонда: 1) частный жилищный фонд; 2) государственный жилищный фонд; 3) муниципальный жилищный фонд; 4) общественный жилищный фонд.

П.В. Крашенинников проводит следующую классификацию жилищного фонда. С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, по нашему мнению, жилищный фонд можно разделить по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.