Виды объектов права собственности на жилое помещение

По первому, традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы. Такая классификации используется в Конституции РФ (п. 3 ст. 40) и в ГК РФ (ст. 672):

Частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам; (за исключение государственных и муниципальных предприятий и учреждений). В настоящее время в состав частного жилищного входят жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов».

Государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

Муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованием, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы: социальный, индивидуальный, коммерческий и специализированный. По мнению автора, указанные группы следующие:

В социальный жилищный фонд входят жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями, либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма.

В индивидуальный жилищный фонд входят жилые помещения, принадлежащие гражданам и использованные ими для личного проживания и проживания членов их семей.

В коммерческий жилищный фонд входят жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли.

В специализированный жилищный фонд входят жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными, муниципальными или частными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях установленных законодательством.

Говоря об объектах права собственности на жилые помещения, необходимо осветить возникающие в последнее время ряд проблем. Одна из них связана с неделимостью вещи (недвижимости в частности).

На практике возникают различные проблемы применения норм права, касающихся жилых помещений. В частности, существуют некоторые противоречия в том, что понимается под жилым помещением в гражданском, жилищном законодательстве и законодательстве о приватизации.

Гражданский кодекс РФ рассматривает жилое помещение как родовое понятие в отношении квартиры, жилого дома, их части и иного объекта жилого назначения. В то же время жилищное законодательство и законодательство о приватизации рассматривают жилое помещение как самостоятельный объект, наряду с жилым домом и квартирой. На практике это противоречие влечёт одну существенную проблему.