Юриспруденция » Проблемы государственной регистрации отдельных сделок с жилыми помещениями и прав на них » Понятие формы сделок с жилыми помещениями

Понятие формы сделок с жилыми помещениями

Страница 1

Совершая сделку, ее участники должны обладать внутренней волей. Внутренняя воля субъектов должна быть выражена вовне и доведена до сведения других лиц. Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделки, и составляет ее форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона.

Важное значение имеет соблюдение требований закона, касающихся формы сделки. Сделки вообще могут совершаться в устной или письменной форме, а сделки с недвижимостью – только в письменной форме. Различают простую письменную форму сделок и квалифицированную письменную, когда в установленных законом или соглашением сторон случаях сделка должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальная форма сделки обязательна, когда такая форма установлена Гражданским кодексом РФ, иным федеральным законом или соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также договора ипотеки (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

П.В. Крашенинников указывает: нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога недвижимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случая, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством потовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Столь жесткие требования законодателя к сделкам с недвижимостью связаны с публичным (а не только частноправовым) характером общественных отношений складывающихся по поводу сделок с недвижимостью. Так складывалось исторически. Как замечает М.И. Брагинский: в эпоху принципата (27 г. до н.э. – 193 г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок (имеются в виду сделки с недвижимостью). Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т.п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц.

Страницы: 1 2

Другое по теме:

Степени исправления осужденных, отбывающих наказание, и их влияние на дифференциацию и индивидуализацию исправительного процесса в исправительных учреждениях
В настоящее время в Уголовном и Уголовно-исполнительном кодексах (далее – УК и УИК) используется следующая классификация степени исправления осужденных: «ставший па путь исправления», «твердо ставший на путь исправления» и «доказавший свое исправление». Осужденные, которым в соответствии с критерия ...

Криминалистическая характеристика дорожно-транспортных происшествий
Согласно ст. 2 Закона РФ от 15.11. 95 г. № 196 «О безопасности дорожного движения» дорожно-транспортным происшествием признается событие, возникшее в процессе движения по дороге транспортного средства и с его участием, при котором погибли или ранены люди, повреждены транспортные средства, груз, соо ...

Характеристика Бреттон-Вудской мировой валютной системы
1944 года наступает третий этап эволюции МВС — на Бреттон-Вудской конференции был принят золотодевиз-ный стандарт, основанный на золоте, и двух девизных валютах — долларе США и фунте стерлингов. Последним отводилась основная роль, поэтому чаще встречается название золотовалютный стандарт. Данный ст ...

Проблемы земельного права

Проблемы земельного права

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.

Навигация

Copyright © 2020 - All Rights Reserved - www.lawereg.ru