Понятие формы сделок с жилыми помещениями

Совершая сделку, ее участники должны обладать внутренней волей. Внутренняя воля субъектов должна быть выражена вовне и доведена до сведения других лиц. Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделки, и составляет ее форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона.

Важное значение имеет соблюдение требований закона, касающихся формы сделки. Сделки вообще могут совершаться в устной или письменной форме, а сделки с недвижимостью – только в письменной форме. Различают простую письменную форму сделок и квалифицированную письменную, когда в установленных законом или соглашением сторон случаях сделка должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальная форма сделки обязательна, когда такая форма установлена Гражданским кодексом РФ, иным федеральным законом или соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также договора ипотеки (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

П.В. Крашенинников указывает: нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога недвижимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случая, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством потовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Столь жесткие требования законодателя к сделкам с недвижимостью связаны с публичным (а не только частноправовым) характером общественных отношений складывающихся по поводу сделок с недвижимостью. Так складывалось исторически. Как замечает М.И. Брагинский: в эпоху принципата (27 г. до н.э. – 193 г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок (имеются в виду сделки с недвижимостью). Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т.п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц.