Требования к договору аренды

Обязательного нотариального удостоверения договоров аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:

1. Стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. Не допускается регистрация договоров, заключенных от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих прав юридического лица! Такие договоры признаются заключенными только после одобрения юридическим лицом, для которого приобретены права и обязанности

2. Предмет договора

• предприятие как имущественный комплекс;

• здание, сооружение, садовый дом, гараж;

• жилой дом, часть жилого дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

• часть здания, нежилого помещение, часть помещения.

Объекты незавершенного строительства и самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды.

3. Местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта, в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Не допускается произвольное определение сторонами назначения и нумерации арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация нежилых помещений и комнат указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану БТИ.

4. Размер арендной платы (допускается указание цены на единицу площади). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы в иностранной валюте или условных денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные п.п. 1-4 являются существенными, без которых договор не считается заключенным и регистрации не подлежит

5. Срок аренды.

6. Право арендодателя на передаваемое в аренду имущество и основания его возникновения.

7. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии арендодателя об отсутствии таковых.

8. Условия и порядок передачи имущества арендодателем.

9. Условия и порядок возврата имущества арендатором.

10. Обязательства сторон по государственной регистрации договоры.

11. При наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки выкупа, цену имущества.

2.4. Методика расчета арендной платы при передаче в аренду предприятий (имущественных комплексов), находящихся в муниципальной собственности

1. Настоящая Методика разработана во исполнение постановления главы города Волгограда от 20.07.2000 N 1415 «Об утверждении Временного положения о порядке передачи в аренду предприятий (имущественных комплексов), находящихся в муниципальной собственности г.Волгограда» и предназначена для расчета арендной платы за передаваемые в аренду предприятия (имущественные комплексы), а также отдельные виды имущества (кроме объектов нежилого фонда).

Данная Методика расчета арендной платы применяется также при сдаче комплекса имущества в аренду, при сдаче муниципального имущества в аренду по договору аренды с правом выкупа.

Расчет арендной платы осуществляется по следующей формуле:

А = Ао + П, где

А - арендная плата за год;

Ао - сумма амортизационных отчислений;

П - часть чистой прибыли от использования имущества.

Сумма амортизационных отчислений определяется исходя из рыночной стоимости сдаваемого в аренду имущества и норм амортизационных отчислений на полное восстановление:

Ао = Рст·Нао, где

Рст - рыночная стоимость;

Нао - норма амортизационных отчислений.

Рыночная стоимость передаваемых в аренду объектов муниципальной собственности определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер арендной платы в части чистой прибыли от использования взятого в аренду имущества определяется в договоре аренды.

Фактическая величина арендной платы устанавливается по согласованию между арендодателем и арендатором в размере не ниже расчетной арендной платы.

Глава III. Анализ эффективности аренды предприятия на примере бумажной фабрики г. Барыша

В советские годы бумажная фабрика в Барыше входила в государственный концерн «Бумага». В ходе экономических преобразований в июне 1991 г. между концерном и трудовым коллективом был заключен договор аренды фабрики с правом ее выкупа за счет наработанной прибыли. А в 1993 г. на базе предприятия было организовано ТОО «Фабрика им. Воровского», учредителями которого стали те же рабочие (с 1999 г. - ООО). Однако вскоре мысль о выкупе предприятия за счет прибыли к тому времени уже многим начала казаться нереальной.