Гражданско-правовое регулирование арендных отношений

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание (сооружение) и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653). В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Как известно, в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (см. ст. 614). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды.

Важным этапом в законодательном обеспечении лизинговой деятельностью следует считать введение в действие с 1 марта 1996 г. Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая), в котором одним из видов договора аренды является договор финансовой аренды (лизинга).

Так какой же договор в российском гражданском праве признается договором финансовой аренды (лизинга)? (12, С. 17-18)

Во-первых, арендодатель специально обязуется приобрести имущество в собственность для последующей сдачи в пользование арендатору, т. е. объектом финансовой аренды служит новое имущество. Поэтому если арендодатель сдает в аренду бывшее в употреблении имущество, то оно не может быть предметом договора финансового лизинга.

Во-вторых, арендодатель приобретает в собственность имущество, указанное арендатором и у определенного им продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Если выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, то данное положение должно быть предусмотрено в договоре финансовой аренды.

В-третьих, арендатор получает имущество во временное владение и пользование за плату.

В-четвертых, лизинговое имущество может использоваться арендатором только в предпринимательских целях. Тем самым лизингополучателями не могут быть организации, основной деятельностью которых согласно Гражданскому кодексу не является извлечение прибыли (учреждения, общественные организации и т. п.).

В-пятых, арендодатель должен уведомить продавца, что имущество приобретается для сдачи его в аренду определенному лицу.

Предметом договора финансовой аренды (объект лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты.

Кроме того, договор финансовой аренды (лизинга) обладает следующими особенностями, связанными с порядком передачи имущества арендатору, перехода к нему риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственностью продавца за качество и комплектность поставляемого имущества.