Аренда земельных участков

Арендная, плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).

Что касается такого условий договора аренды, как срок, то действующее законодательство отдало этот вопрос на усмотрение сторон договора. Различается краткосрочная (сроком до 5 лет) и долгосрочная (от 5 до 49 лет) аренда.

Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без такого указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами Договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации. Постановлением Правительства Республики Казахстан утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве РУ был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения. Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, такая форма может быть использована. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ГК РК "Государственная регистрация сделок", а также закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество " от 26 июля 2007 г. В соответствии с ГК РК сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном гражданским кодексом и законом о регистрации прав на недвижимость.

Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных законом. Несмотря на то, что аренда Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например в случаях, когда не подлежит государственный регистрации договор аренды, не требуется.

К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов). Право аренды на земельный участки, расположенные на территории поселений, предназначенных в соответствий с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, подлежит продаже гражданам и юридическим лицам на торгах, если иное не предусмотрено законодательством РК.

Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями ГК РК («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что ЗК РК более детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков.

Арендатор земельного участка по истечении срока договора (и при надлежащем исполнении своих обязанностей) имеет преимущественное право на заключение нового договора, за изъятием двух случаев:

а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка;

б) когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных нужд; реквизии участка).

Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.