Срок аренды

Как уже отмечалось, срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды.

ГК, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на срок. Определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. На мой взгляд, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

По данному вопросу следует рассмотреть разъяснения ВАС РФ.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное другими лицами право на возобновление договора. Если Арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил договор другими лицами право на возобновление договора.

С другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований Арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

Следует также упомянуть о порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, права по заключении договора аренды на новый срок. Лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив котрагента не менее чем за три месяца.