Юриспруденция » Проблемы земельного права » Особенности купли-продажи земли

Особенности купли-продажи земли

Объектом права собственности на землю для всех субъектов права собственности является земельный участок (доля земельного участка).

Земельный участок, обслуживающий здание или сооружение, неразрывно связанный с застройкой одним назначением, целевым использованием, является принадлежностью главной вещи, в качестве которой выступает застройка – здания, строения, сооружения, и поэтому следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). И хотя следование принадлежности за главной вещью предусмотрено законом (ст. 37 Земельного кодекса), гражданское и земельное законодательство допускают возможность разного правового режима для здания (сооружения), с одной стороны, и земельного участка, обслуживающего эти объекты, с другой, т.е. при переходе права собственности на здание правом на земельный участок может быть уже не право собственности, а право пожизненного наследуемого владения или право бессрочного пользования землей.

Единство прав на эти объекты действует в силу договоренности или в силу закона. Так, если осуществляется ипотека зданий или сооружений, она допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, обслуживающего эти объекты либо части этого участка (ст. 69 Закона об ипотеке), т.е. соответствие прав на участок и застройку возникает в силу закона. При ипотеке земельного участка, на котором имеются здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, т.е. единство прав на эти объекты возникает исключительно по договоренности.

При продаже земельного участка, на котором расположено принадлежащее продавцу земли здание, сооружение или иная недвижимость, без передачи этой недвижимости в собственность покупателя в договоре следует согласовать условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ч. 2 ст. 553 ГК РФ).

Земельные участки и все, что прочно связано с землей, относятся к объектам недвижимости. Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу прав на участок или внесенных в Единый государственный реестр прав сведений об иных запрещениях либо аресте участка.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме. Сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица.

При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не вправе по своему желанию изменить его целевое назначение.

При продаже по договору здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности у продавца, отсутствует запись об определении права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другое по теме:

Анализ законодательства Москвы о благоустройстве городской территории
Основными нормативно-правовыми актами Москвы о благоустройстве городской территории являются: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. Закон города Москвы от 21.11.2007 №45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях». Закон города Москвы от 12.05.2004 №32 «О г ...

Понятие права на средства индивидуализации
Индивидуализация участников гражданского оборота и производимой ими продукции осуществляется с помощью системы специальных обозначений, признанных в установленном порядке и служащих своеобразными сигналами, привлекающими потребителей на определенные сегменты рынков товаров, работ и услуг. Область о ...

Право государств на вмешательство в открытом море в случаях аварий судов, угрожающих загрязнением морской среды
Как неоднократно отмечалось, причиной заключения международных соглашений, регулирующих те или иные аспекты торгового мореплавания, часто служили происшествия с конкретными судами. Так, причиной разработки Международной конвенции относительно вмешательства в открытом море в случаях аварий, приводящ ...

Проблемы земельного права

Проблемы земельного права

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.lawereg.ru