Условия расторжения и ответственность сторон по договору аренды земельного участка

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество (земельный участок) и участвовать в его проверке в момент передачи.

Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду земельного участка, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.

Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам, известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).

Итак, по условиям договора аренды земельного участка, одна сторона – Арендодатель передает, а другая сторона – Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

В заключение работы можно сделать следующие выводы: аренда земельного участка – это временное владение и пользование по договору аренды. Договор аренды оформляется письменным договором, который предусматривает определенный платеж в пользу собственника земли: денежный, натуральный, трудовой.

По правилам ст. 616 ГК РФ если на арендованной земле имеются защитные насаждения, мелиоративные каналы и иные подобные объекты, то текущий уход за ними осуществляет арендатор, капитальный же ремонт лежит на обязанности собственника. Но стороны могут внести в свой договор условия, изменяющие подобное распределение обязанностей.

Собственник не вправе самовольно расторгать договор с арендатором, а тем более изгонять его или мешать его нормальной деятельности. В то же время он не может удержать арендатора, если тот решит прекратить арендные отношения раньше срока. Но в договоре с арендатором собственник может предусмотреть условие о неустойке, которую арендатор должен будет заплатить собственнику в такой ситуации.

Обычно договор аренды подлежит государственной регистрации. Договор и его регистрация способны охранять права обеих сторон: собственника — на случай, если бы арендатор задумал присвоить ту землю, которой он владеет, арендатора — на случай, если бы собственник захотел изгнать его с земли. Кроме того, государственная регистрация охраняет арендатора от претензий со стороны третьего лица, если бы это лицо купило землю у собственника, а затем потребовало, чтобы арендатор удалился. В данном случае государственная регистрация договора аренды земли служит доказательством того, что, приобретая землю у собственника, покупатель знал о наличии арендатора или должен был знать об этом, если бы проявил нормальную предусмотрительность. Но если арендный договор заключен на срок в пределах одного года, то его государственная регистрация не обязательна.

Поскольку в договоре фиксируется арендная плата, обе стороны имеют гарантию, что она не будет изменена односторонним решением кого-нибудь из них.

Если собственник считает, что арендатор истощает переданную ему сельскохозяйственную землю, не вносит вовремя арендную плату, уклоняется от контакта с собственником, то все понудительные меры он может предпринять только через суд или через третейское разбирательство (если арендатор согласится на этот последний вариант). Собственник не вправе самовольно изгнать арендатора с земли или создать ему условия, при которых тот не может продолжать свою деятельность. Он не обладает также правом самовольно забрать у арендатора его инвентарь или урожай с земли в счет следуемого собственнику платежа.