Виды сделок с жилыми помещениями

Все сделки с жилыми помещениями условно можно разделить на две группы:

Сделки, которые подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилых помещений, договор ренты);

Сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование, которые государственной регистрации не подлежат (договор найма жилых помещений, безвозмездное пользование жильем).

Поскольку сделки, входящие во вторую группу, государственной регистрации не подлежат, то они не являются предметом настоящего исследования. Перечислим виды сделок, входящих в первую группу. А.Р. Кирсанов дает им следующую краткую характеристику:

Договор купли – продажи жилого помещения.

По договору купли – продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить за нее определенную денежную сумму.

Форма договора – простая письменная, если стороны своим соглашение не установили необходимость нотариального удостоверения. Существенными условиями в договоре купли – продажи жилого помещения являются:

предмет договора – жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

цена жилого помещения, которая может быть выражена: непосредственно в рублях; в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте;

перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем. Такими лицами могут быть: члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом помещении; наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы; лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа;

срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости;

условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.).

Договор купли – продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. В юридической литературе имеются различные точки зрения по поводу правовой природы государственной регистрации, о чем частично, было указано выше и более подробно будет рассмотрено в главе III настоящей дипломной работы.

Передача жилого помещения и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Причем, в соответствии с п. 1 ст. 458 ГК РФ, риск случайной гибели товара (жилого помещения) переходит на покупателя, с момента фактической передачи ему товара (жилого помещения) от продавца. То есть, данное требование закона исполняется, не зависимо от государственной регистрации самого договора.

Договор мены жилого помещения.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Жилой дом, квартира могут быть обменены на недвижимость или иную вещь (товар). Форма договора – простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ). В договоре мены указывают:

Предмет договора – жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение невидимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

Компенсацию (разницу в ценах), если стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны. Компенсация может быть выражена: непосредственно в рублях или сумма в рублях эквивалентная определенной сумме в иностранной валюте. Если обмен равноценный, цена в договоре также обязательно должна быть указана;