Юриспруденция » Договор аренды и его виды » Форма и государственная регистрация договора

Форма и государственная регистрация договора

Страница 1

Специальные требования к форме аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

По мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений. Поскольку «они уже объединены под общим значением «здание» и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И. Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участка» (?!). мало того, оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий»(?!). И все эти выводы, реализация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставится под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на одном-единственном формально-логическом умозаключении автора о том, что «понятие здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п.1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т. е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительство РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т. е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в подразд. III Единого государственного реестра – «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества» (п. 8 Правил).

В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45 Правил).

Страницы: 1 2

Другое по теме:

Понятие трудового договора
В соответствии со ст. 37 Конституции РФ труд свободен, каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию, принудительный труд запрещён; каждый имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены; на вознаграждение ...

Анализ наиболее существенных изменений в Инкотермс-2000 по сравнению с редакцией 1990 года
Введенный с 1 января 2000 года новый Инкотермс-2000 содержит всего шесть незначительных изменений толкований (трактовки) международных базисных условий поставки по сравнению с редакцией 1990 г. Незначительность и непринципиальность изменений отмечена всеми специалистами, которые вполне единодушно у ...

Разрешение индивидуальных трудовых споров путём переговоров с работодателем. Рассмотрение индивидуальных трудовых споров в комиссии по трудовым спорам
Любой трудовой спор может разрешиться путём переговоров работника с работодателем. Свои требования работник может изложить в заявлении и передать его работодателю в установленном порядке. Но лучше встретиться с работодателем лично и изложить ему свои требования в устной форме, но при этом необходим ...

Проблемы земельного права

Проблемы земельного права

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.

Навигация

Copyright © 2020 - All Rights Reserved - www.lawereg.ru