Юриспруденция » Проблемы земельного права » Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости

Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости

Страница 1

В ст. 552 ГК РФ содержится общее правило о том, что при продаже зданий и сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Причем решение вопроса о виде прав на земельный участок, передаваемых покупателю, отдано на усмотрение сторон. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования.

Статью 552 ГК необходимо применять с учетом требований ст. 35 и 36 ЗК РФ. При расхождении с требованиями гражданского законодательства приоритет имеют нормы Земельного кодекса. Здесь различают две ситуации.

Ситуация первая. Собственник недвижимости является одновременно собственником расположенного под ней земельного участка. В этом случае согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, может быть продано только вместе с земельным участком. Исключение составляют два случая:

1) отчуждение части здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.

Ситуация вторая. Недвижимость в виде здания, строения, сооружения принадлежит на праве собственности одному лицу, в то время как земельный участок, на котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК РФ).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранительных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. (ст. 166-168 ГК РФ).

В ст. 553 ГК РФ содержится правило о переходе прав на недвижимость, когда продается земельный участок, сама же недвижимость не продается.

Важно иметь в виду, что и в этом случае в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Следовательно, правило ст. 553 ГК РФ может действовать лишь тогда, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость оказались в разных руках.

Если продажа все же допускается, то условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание. Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:

Страницы: 1 2 3

Другое по теме:

"Низшая” и ”высшая" критика правовой нормы
Правовая норма (норма права) - формально определенное, общеобязательное правило поведения, регулирующее общественные отношения, закреплённое в праве и обеспеченное государством. Правовая норма является первичной единицей права. В свою очередь, совокупность норм права, установленных и санкционирован ...

Понятие и виды источников семейного права
Понятия «право», «источник права» и «форма права» длительное время исследовались многочисленными учеными. С точки зрения античных юристов (Ульпиан, Павел), понятие «право» (лат. jus) происходит от слова «правосудие» (лат. justitia), поэтому «право есть наука (лат. ars) о добром и справедливом». Ант ...

Анализ наиболее существенных изменений в Инкотермс-2000 по сравнению с редакцией 1990 года
Введенный с 1 января 2000 года новый Инкотермс-2000 содержит всего шесть незначительных изменений толкований (трактовки) международных базисных условий поставки по сравнению с редакцией 1990 г. Незначительность и непринципиальность изменений отмечена всеми специалистами, которые вполне единодушно у ...

Проблемы земельного права

Проблемы земельного права

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.

Навигация

Copyright © 2020 - All Rights Reserved - www.lawereg.ru