Юриспруденция » Проблемы земельного права » Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости

Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости

Страница 1

В ст. 552 ГК РФ содержится общее правило о том, что при продаже зданий и сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Причем решение вопроса о виде прав на земельный участок, передаваемых покупателю, отдано на усмотрение сторон. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования.

Статью 552 ГК необходимо применять с учетом требований ст. 35 и 36 ЗК РФ. При расхождении с требованиями гражданского законодательства приоритет имеют нормы Земельного кодекса. Здесь различают две ситуации.

Ситуация первая. Собственник недвижимости является одновременно собственником расположенного под ней земельного участка. В этом случае согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, может быть продано только вместе с земельным участком. Исключение составляют два случая:

1) отчуждение части здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.

Ситуация вторая. Недвижимость в виде здания, строения, сооружения принадлежит на праве собственности одному лицу, в то время как земельный участок, на котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК РФ).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранительных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. (ст. 166-168 ГК РФ).

В ст. 553 ГК РФ содержится правило о переходе прав на недвижимость, когда продается земельный участок, сама же недвижимость не продается.

Важно иметь в виду, что и в этом случае в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Следовательно, правило ст. 553 ГК РФ может действовать лишь тогда, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость оказались в разных руках.

Если продажа все же допускается, то условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание. Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:

Страницы: 1 2 3

Другое по теме:

Назначение губернатора президентом как конфликт «Центр-Регионы»
Анализ на примере Волгоградской области. В 2004 г. Владимир Путин подписал закон об утверждении глав субъектов РФ региональными парламентами по представлению президента РФ. Этот документ вступит в силу с момента официального опубликования в "Российской газете". Пакет поправок в федеральны ...

Нравственно-правовые аспекты закона РФ «О статусе судей в Российской Федерации»
Центральной фигурой в судопроизводстве, безусловно, является судья. Именно деятельность судьи олицетворяет деятельность судебной системы в целом. Поскольку, задачи, возлагаемые на этих лиц весьма серьезны, от них могут зависеть судьбы людей и страны в целом, то законодательно закреплено особое прав ...

Понятие и основные виды источников права
Источник (форма) права – способ, с помощью которого закрепляются (находят внешнее выражение) нормы права. Различают источник права в материальном и формальном (юридическом) смысле. Источник права в материальном смысле – это сами общественные отношения, то есть материальные условия жизни общества, с ...

Проблемы земельного права

Проблемы земельного права

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.

Навигация

Copyright © 2020 - All Rights Reserved - www.lawereg.ru