Проблема «единой судьбы» земли и недвижимости в российском законодательстве

Решение проблемы соотнесения прав на недвижимое имущество и земельные участки, а также непосредственное определение самого предмета недвижимости и определение понятия «единый объект» недвижимости имеют существенное значение для развития предпринимательства на рынке недвижимости.

В гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества. Требуется создание такого режима правового регулирования, при котором все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а собственник здания или сооружения всегда имеет право пользования земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение), в рамках соответствующего вещного или обязательственного института.

В современном гражданском законодательстве есть достаточно норм, в которых воплощен именно этот принцип. Однако эти нормы нуждаются в совершенствовании с точки зрения выстраивания их в единую внутренне непротиворечивую конструкцию.

Последовательное проведение принципа «единой судьбы» зданий и земельного участка, принадлежащих одному собственнику, предполагает, что данные объекты недвижимости должны выступать вместе как один объект сделки не только при совершении сделок, которые влекут их отчуждение, но также и сделок, которые могут повлечь отчуждение здания или земельного участка.

Однако, если в силу установленных законом ограничений сделка об отчуждении одного из объектов недвижимости (здания либо земельного участка) не разрешается, собственник не может быть лишен права распорядиться другим объектом. В этом случае при отчуждении здания собственник обязан предоставить участок в пользование приобретателю здания на любом допускаемом законом вещном или обязательственном праве (включая сервитут), а при отчуждении земельного участка – обеспечить сохранение за собой права пользования участком в пределах, необходимых для пользования зданием (также на том или ином вещном или обязательственном праве).

Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами является зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственником земельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на нем зданий.

Соответственно при отчуждении земельного участка, на котором расположены чужие здания или сооружения, к приобретателю переходят права на участок с обременениями в виде вещных или обязательственных прав собственником находящихся на нем зданий и сооружений.

Для всех случаев, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет или не приобретает какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком, необходимо обеспечить такое право собственнику здания.